근저당 설정 비용 계산기

설정비 총액과 내 부담액은 다릅니다

근저당 설정비를 검색하면 보통 총액이 나옵니다. 하지만 은행 담보대출이라면 그 금액을 다 내지 않습니다.

2011년 공정거래위원회가 표준약관을 확정하면서, 별도 특약이 없는 한 근저당 설정에 드는 세금과 수수료는 채권자인 은행이 부담하게 됐습니다. 차주가 내는 것은 국민주택채권을 즉시 되팔 때 생기는 할인손실뿐입니다.

채권최고액이 비용을 결정합니다

등록면허세는 대출금이 아니라 채권최고액을 기준으로 매겨집니다. 채권최고액은 은행이 연체이자와 실행비용까지 확보하려고 대출금보다 높게 설정하는 금액입니다.

국민주택채권, 사서 바로 파는 이유

설정금액이 2,000만원을 넘으면 그 금액의 1%에 해당하는 국민주택채권을 의무적으로 사야 합니다. 3억 6천만원이면 360만원어치입니다.

이 채권은 금리가 시장보다 낮아 만기까지 들고 있으면 손해입니다. 그래서 거의 모든 사람이 매입과 동시에 은행에 되팝니다. 이때 액면가보다 싸게 팔리는데, 그 차액이 실제 부담액입니다. 360만원어치를 할인율 8%로 되팔면 28만 8천원을 손해 보고 끝나는 구조입니다.

갚은 뒤에는 말소를 해야 합니다

대출을 전액 상환해도 등기부의 근저당은 자동으로 사라지지 않습니다. 말소 등기를 별도로 신청해야 하며, 이 비용은 통상 채무자가 부담합니다.

말소 비용은 설정과 달리 금액에 비례하지 않습니다. 부동산 1건당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기신청수수료 3,000원으로 1만원 남짓입니다. 법무사에게 맡기면 보수가 추가되지만 셀프 등기도 어렵지 않습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

근저당 설정에 직접 드는 비용만 계산합니다. 대출 실행 시에는 이 밖에도 인지세(대출금액에 따라 부과되며 은행과 절반씩 부담), 감정평가 수수료, 화재보험료 등이 발생할 수 있습니다.

또한 지역이나 물건 종류에 따라 채권 매입률이 달라질 수 있고, 법무사 보수도 사무소마다 차이가 있습니다. 정확한 금액은 대출 실행 전 은행에서 받는 비용 안내서로 확인하세요.