취득세 계산기
집값·전용면적·보유 주택 수를 넣으면 취득세에 지방교육세·농어촌특별세까지 더한 실제 납부액과 실효세율이 나옵니다.
입력
85㎡ 초과 시 농어촌특별세 부과
2024년 기준 세율 적용
취득세 합계
실효세율 1.10%
집값이 같아도 세금이 다른 이유
취득세는 집값 하나로 정해지지 않습니다. 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적이 모두 세율에 영향을 줍니다. 같은 5억 아파트라도 1주택자가 사면 550만원, 3주택자가 조정대상지역에서 사면 6,600만원이 됩니다.
| 조건 | 세율 | 총 납부액 |
|---|---|---|
| 1주택 · 5억 · 84㎡ | 1% | 5,500,000원 |
| 1주택 · 5억 · 100㎡ | 1% | 6,500,000원 |
| 1주택 · 8억 · 84㎡ | 2% | 17,600,000원 |
| 1주택 · 12억 · 100㎡ | 3% | 42,000,000원 |
취득세 + 지방교육세(취득세의 10%) + 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 취득가의 0.2%)
같은 5억이라도 전용 84㎡와 100㎡의 세금이 100만원 차이 납니다. 85㎡는 국민주택 규모 경계선으로, 이를 넘으면 농어촌특별세가 붙기 때문입니다.
세금은 취득세만이 아닙니다
지방교육세 — 취득세액의 10%
취득세에 자동으로 따라붙습니다. 취득세가 500만원이면 50만원이 추가됩니다.
농어촌특별세 — 취득가액의 0.2%
전용면적 85㎡를 초과할 때만 부과됩니다. 5억 아파트라면 100만원입니다.
국민주택채권 매입
등기 시 시가표준액에 따라 채권을 사야 하며, 대부분 즉시 할인 매도합니다. 이때 발생하는 할인료가 실질 비용입니다.
법무사 보수와 인지세
소유권 이전 등기 대행 비용과 인지세가 별도로 듭니다. 통상 수십만원 수준입니다.
조정대상지역이면 세금이 몇 배가 됩니다
다주택자 중과는 조정대상지역 지정 여부에 따라 크게 갈립니다. 2주택자가 비조정지역에서 사면 일반 세율(1~3%)이 적용되지만, 조정대상지역에서는 8%가 적용됩니다.
3주택 이상은 비조정지역 8%, 조정대상지역 12%입니다. 5억 아파트를 기준으로 하면 1주택자는 550만원인데 3주택자가 조정대상지역에서 사면 6,600만원으로 12배가 됩니다.
조정대상지역 지정은 국토교통부가 수시로 변경합니다. 계약 시점과 잔금 시점 사이에 지정이 바뀌면 적용 세율이 달라질 수 있으므로, 잔금일 기준으로 확인해야 합니다.
언제까지 내야 하나
취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속은 6개월, 증여는 3개월입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과됩니다.
실무에서는 잔금일에 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 대부분이라 개인이 따로 챙길 일은 많지 않습니다. 다만 자금 계획을 세울 때 잔금과 별도로 이 금액을 준비해야 한다는 점은 미리 알아두어야 합니다.
취득세는 대출로 충당하기 어려운 항목입니다. 주택담보대출은 매매대금을 기준으로 한도가 정해지므로, 취득세와 부대비용은 별도의 현금으로 준비해야 합니다. 12억 아파트라면 취득세만 4,200만원이 필요합니다.
생애최초 주택 구입 감면은 소득과 주택가액 요건을 충족하면 최대 200만원까지 감면됩니다. 요건이 자주 바뀌므로 계약 전 관할 시군구청 세무과에 확인하세요.
자주 묻는 질문
취득세율이 어떻게 되나요?
+
1주택은 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%입니다. 2주택은 조정대상지역이면 8%, 3주택 이상은 조정대상지역 12%·비조정지역 8%가 적용됩니다.
농어촌특별세는 언제 붙나요?
+
전용면적 85㎡를 넘으면 취득가액의 0.2%가 추가됩니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세입니다.
지방교육세는 얼마인가요?
+
취득세액의 10%가 함께 부과됩니다. 계산 결과의 합계에 이미 포함되어 있습니다.
생애최초 감면도 반영되나요?
+
아니요. 기본 세율 기준입니다. 생애최초 주택 구입 감면이나 신혼부부 감면은 소득·주택가액 요건이 있어 관할 지자체에서 확인하셔야 합니다.
분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
+
2020년 8월 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 주택 수에 산입됩니다. 취득 시점에 따라 다르므로 계약일을 확인해야 합니다.
기준이 되는 집값은 실거래가인가요?
+
매매는 실제 거래가액이 기준입니다. 상속·증여처럼 거래가액이 없는 경우에는 시가표준액을 적용합니다.